新潟の注文住宅でローンを組む時の流れと注意点
注文住宅を購入される際、多くの方が住宅ローンを利用します。
しかし、注文住宅購入自体が初めての方が多いため、どんな流れでローンの手続きをするのか?住宅ローンを組む時に気を付けた方がいいことはあるの?など不安なことが多い分野でもあります。
今回はそんな住宅ローンの全体の流れと、注意点についてまとめましたので、ぜひ参考にしてください。
目次
1.住宅ローンの流れの確認
まずは、住宅を購入するにあたって、どのタイミングでどんなことをしたらいいのか?という、住宅購入に際する全体の流れをみていきましょう。
1-1.購入検討~完成まで
まずは誰しも、インターネットで情報収集をしたり、住宅展示場を訪れたりして住宅会社を選びます。
ある程度、契約を検討する会社や土地が定まった時点で、一般的に住宅ローンの準備を進めます。ほとんどの場合は住宅ローンに関する手順は下記の順番で進みます。
①住宅会社 検討・見積
住宅会社で、新築を建てる土地と建物の総額の見積を出してもらいます。
金額はこの時点で確定していなくとも、概算でも結構です。しかし住宅ローンの本契約までに大幅に変更になってしまうと、やり直しが発生したり審査落ちになる可能性もあるため、概ね見込みの高いところまで打合せをしましょう。
②住宅ローンの事前審査(仮審査)
住宅ローンはまず申込前の事前審査を行います。
事前審査には書類記入と共に、源泉徴収票や運転免許証などのコピーが必要になってきます。
また、①の住宅会社の見積やその時点での図面なども必要になってくるため、契約の少し前のタイミングで審査を行うケースが多いです。
なお、事前審査は数日で結果が出てきますが、これは機械的に年収や勤務状況などから返済負担率に問題がないかなどを調べます。
③請負契約(注文住宅の場合)
注文住宅の場合、住宅会社が希望通りの家を作る仕事を請け負うことを約束する「請負契約」を結びます。
これは一般的にはその会社との「契約」を指しますが、建売住宅やマンション購入はすでにある建物を購入するため「売買契約」になります。
売買契約の場合は金額や図面も既に決まっているため、諸費用などを合わせた見積を元に申込を行います。
なお、請負契約時点から仕様変更などで金額が変わった金額は、変更契約書を交わして2枚の契約書をセットにして考えます。
④住宅ローンの本審査
住宅の仕様が確定した段階で、住宅ローンの本審査を行います。
事前審査(仮審査)との違いは、審査の厳密さが違っており、本人の返済能力や過去の返済状況の確認(信用調査)まで行います。
基本的には請負契約前に行った事前審査(仮審査)で通過していれば、問題なく通過することが一般的ですが、仮審査後にフリーローンを借りた、過去にクレジットカードの滞納が重なったなどのトラブルがあると本審査で落ちる可能性もあるため注意しましょう。
また、事前審査に比べて厳密に調査・判断するため、結果が出てくるには1週間程度時間を要することもあります。
⑤住宅ローンの本契約・つなぎ融資の申込
住宅ローンの本審査を通過したら、銀行と実際に契約を行って住宅ローンを申し込みます。
⑥(引き渡し前)住宅ローンの融資実行・つなぎ融資の返済
最後、新築が完成して引き渡しを行った時点で、住宅ローンを実行(工務店への支払い・銀行への返済スタート)します。
この時に、一時的なローンであるつなぎ融資は返済して、住宅ローン1本にまとめます。
ここから、毎月の返済がスタートしていきます。
1-2.土地のみで住宅ローンは使えない
住宅をゆっくり考えたいから、土地だけ住宅ローンで購入しておこう、という考えを持つ方もいるでしょう。
しかし、土地だけの購入を住宅ローンで賄うことはできません。
住宅ローンはその名の通り、住宅購入・住宅建築に関わる費用に使えるローンのため、土地だけの購入には住宅ローンを使うことはできません。
1-3.つなぎ融資とは
注文住宅の場合、つなぎ融資と呼ばれる融資を利用することがあります。
住宅ローンの契約をしてから、ローンが最終的に実行されるまで(引き渡し時点)の期間中、建築工事をすすめるにあたって必要となる資金を調達するための融資のことです。
家の建築が進む上で工務店が家を建てるための資材を確保するため、多額の費用が必要になってきます。
一般的に住宅ローンは完成・引き渡しと同時に、資金が工務店へ支払われますが、それまで工務店側が「立て替え状態」で工事を進めないといけないため、工務店の資金状況が厳しくなることから、引き渡しの融資の実行まで ” つなぐ ” ためのローンです。
ただし、つなぎ融資には手数料・金利が掛かってくるため、費用としても考えておく必要があります。
住宅ローンと異なり金利が2~4%程度で設定されており、例えば4,000万円の住宅ローンを3%の金利で90日間借り入れた場合、約30万円の金利が発生します。
(4,000万円 × 3% × 90日 / 365日=295,890円)
2.住宅ローンの注意点
それでは、住宅ローンを組む上での注意点や、知っておくとよいポイントを解説していきます。
2-1.金融機関やローンの種類で手付金がちがう
フラット35を利用する場合、自己資金比率で申し込むローンのタイプが異なってきます。
端的に言えば自己資金が多いと、金利が安いプランに申し込むことができます。
具体的には、物件購入金額の10%以上の自己資金がある場合は金利が低いプランで、10%以下の場合は金利が少し高いプランになります。
他の銀行から10%分を借りて、金利が安いプランに申し込むという合わせ技も可能です。
2-2.金利プランの選択はメリット・デメリットを考えて
住宅ローンには大きく分けて2つの金利タイプ、固定型金利と変動型金利です。
固定型金利は、一定期間金利を固定するタイプです。
全期間固定するプランもあれば、10年間固定して10年後には再度選択するプランなどがありますが、いずれも金利が固定されていることが特徴です。
メリットは、一定期間返済金額が変わらない安心感があり、市場金利が高くなっている場合メリットが高くなります。
しかし、変動型金利に比べるとローリスクな反面、金利自体が高く設定されています。
変更型金利の場合は、市場連動で返済期間中に金利が変わって、返済額が上下する可能性があります。
ただし、毎月変わるわけではなく金利の見直しは半年ごと、そして実際の返済額の変更は5年ごとに行われることが一般的です。
このように文字通り変動するリスクがある一方、固定型金利に比べて金利が低く設定されています。
2-3.土地も一緒にローンを組む場合はパターンがある
土地と建物を一緒にローンを組む場合、土地だけ先行で実行をする場合や、土地の一部をつなぎ融資で実行する場合など、複数のパターンが考えられます。
土地を売る不動産屋としては、家が建築完了するまで待っていられないため、一般的には土地だけ先に決済して、返済が先にスタートします。
ただし、土地の売主が建物を建築する住宅会社であることもあり、そういった場合などには土地と建物を合わせて同時に返済できるパターンもあります。
ここは住宅会社や銀行に相談をしながら、プランやタイミングを調整しましょう。
2-4.返済負担率ギリギリはNG
返済負担率とは、年収から住宅ローンに充てる割合のことで、借り入れできる金額の目安になります。
一般的には年収400万円を境に、年収400万円以下:30%、年収400万円以上は35%となっています。
しかし、借りることができるからと言って、この返済負担率ギリギリでローンを組むとその後が厳しくなります。
新築を建てると賃貸の時には掛かることがなかった、固定資産税やメンテナンス費用が掛かってくることから、予想外の出費が多くなる傾向にあります。
また、世帯主だけでなく世帯年収でカバーする場合、共同名義にて借入をすることで返済負担率を下げたり、借入額をアップさせることができます。
最近は、共同名義で借入額を増やしている方も少なくありません。
3.まとめ
住宅ローンの申し込みから実行までの全体の流れと、住宅ローンにまつわる全体的な注意点をまとめてきました。
多くの方が初めての家づくりで不安なことも多いことでしょう。
まずは信頼できる住宅会社を見つけること、そしてライフプランまで含めて相談できる担当者がいると、新築の間取りや仕様以外の資金計画も安心して任せることができます。
建ててから家計を大きく左右する住宅ローン、今回の記事を参考にして後悔のない家づくりをしてください。